Implementación del SAGRILAFT en el sector inmobiliario y de la construcción
Las sociedades de agentes inmobiliarios y de construcción de edificios y obras civiles deben implementar el SAGRILAFT o el Régimen de Medidas Mínimas. Lo exige, cuando superan sus umbrales, el capítulo IX de la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia de Sociedades. Con la Circular Externa 100-000020 de 2026, ese capítulo funde el antiguo SAGRILAFT y el Programa de Transparencia y Ética Empresarial (PTEE) en el «Sistema de Autocontrol y Gestión de Riesgos LA/FT/FP y C/ST».
Un inmueble guarda valor, admite pagos fraccionados y permite ocultar al comprador real. Si su constructora supera los umbrales, puede estar obligada aunque Supersociedades no la vigile. Por eso Líderes APLA construye el sistema proyecto por proyecto: quién separa la unidad, quién paga y quién escritura.
¿Está obligada su inmobiliaria o constructora al SAGRILAFT?
| Supuesto | Condición o umbral | Supervisor | Norma |
|---|---|---|---|
| Sistema completo, agentes inmobiliarios | CIIU 6810 o 6820, vigilada por Supersociedades, ingresos o activos desde 3.696.762 UVB | Supersociedades | CBJ, num. 9.5.1 |
| Sistema completo, construcción | CIIU 4111, 4112, 4210, 4220 o 4290, vigilada por Supersociedades, desde 3.696.762 UVB | Supersociedades | CBJ, num. 9.5.5 |
| Régimen de Medidas Mínimas | Mismos CIIU, ingresos desde 369.676 UVB o activos desde 616.127 UVB | Supersociedades | CBJ, num. 9.6.1 y 9.6.8 |
Cuentan las cifras del cierre anterior, en unidades de valor básico (UVB). Quien cruza el umbral por primera vez implementa hasta el 31 de mayo siguiente (num. 9.28). Las ya obligadas se ajustan hasta el 31 de mayo de 2027 (num. 9.29).
Elementos del SAGRILAFT en el sector inmobiliario
- Matriz de riesgo por proyecto: por contraparte, tipo de inmueble, canal de venta y zona.
- Debida diligencia de compradores e inversionistas: la contraparte y su beneficiario final, con diligencia intensificada para personas expuestas políticamente (PEP).
- Control de pagos en efectivo y de terceros: el efectivo es factor de riesgo (num. 9.16.1). La empresa define su patrón normal y alerta lo que se aparta.
- Preventas y cesiones: seguimiento a reservas sobre planos y cesiones del comprador antes de la entrega.
- Oficial de Cumplimiento: principal y suplente, domiciliados en Colombia, con un año de experiencia en riesgos (num. 9.9.2). No pueden serlo el representante legal, los socios ni el revisor fiscal (num. 9.9.3).
- Informe anual y actualización: el oficial informa a la junta cada año y propone ajustes al menos cada dos (num. 9.9.5). Los datos de compradores de riesgo alto se renuevan cada año, y los demás, cada dos (num. 9.15.1).
Reportes y plazos ante la UIAF y Supersociedades
| Reporte | A quién | Cuándo |
|---|---|---|
| Reporte de operación sospechosa (ROS) | UIAF, por SIREL | Inmediato, al calificar la operación (num. 9.19) |
| Ausencia de ROS (AROS) | UIAF, por SIREL | Dentro de los 10 días calendario siguientes al trimestre sin ROS |
| Designación del Oficial de Cumplimiento | Supersociedades, informe no financiero | 15 días hábiles desde la reunión que lo designa |
| Bienes de personas en listas vinculantes | UIAF y Fiscalía | De inmediato, al identificarlos (num. 9.15.1 y 9.21.4) |
En medidas mínimas, el representante legal se registra en SIREL y responde por ambos reportes, reservados frente al comprador.
Señales de alerta de lavado de activos en inmobiliarias y constructoras
El catálogo de operaciones de riesgo de Supersociedades para agentes inmobiliarios incluye, entre otras:
- Un comprador separa la unidad y paga la cuota inicial, pero pide escriturar a nombre de un tercero o cede el inmueble antes de la entrega.
- Pagos en efectivo, sin constancia de quién paga o fraccionados en periodos muy cortos.
- Escrituras por un valor muy distinto del real.
- Compradores sin interés en precio ni plazos, con urgencia por cerrar.
- Sociedades cuya única actividad es tener inmuebles, o compradores sin capacidad económica aparente.
Sanciones por incumplimiento del SAGRILAFT
Si su inmobiliaria no implementa el SAGRILAFT o lo deja en el papel, Supersociedades puede multarla, igual que a sus administradores, el oficial y el revisor fiscal (num. 9.27). Las multas llegan hasta 200 salarios mínimos mensuales (Ley 222 de 1995, art. 86, num. 3) y se tasan en UVB (Ley 2294 de 2023, art. 313).
Cómo implementa Líderes APLA el SAGRILAFT en su inmobiliaria
- Diagnóstico: CIIU, cifras en UVB, régimen aplicable y brechas frente al capítulo IX.
- Matriz por proyecto: cada torre o urbanización con sus canales de venta; política y manual, dentro de nuestra consultoría de LA/FT.
- Vinculación de compradores: formulario por enlace, beneficiario final y listas restrictivas en AplaSoft.
- Reportes: operaciones inusuales escaladas desde la sala de ventas; ROS y AROS por SIREL.
- Capacitación: del oficial, la alta dirección, tesorería y salas de ventas, con cursos e-learning. Normas y siglas: normativa de Colombia y glosario.
¿Lanza un proyecto o debe adecuar el sistema antes del 31 de mayo de 2027? Revisemos juntos su constructora o inmobiliaria: el diagnóstico inicial es gratuito.
Actualizado: octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el SAGRILAFT completo y el Régimen de Medidas Mínimas?
¿Mi constructora está obligada si no la vigila Supersociedades?
¿Mi constructora sale del sistema si un año factura menos?
¿Y si mi constructora ya tiene un SAGRILAFT?
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