Sistema de prevención LA/FT para inmobiliarias, constructoras y agentes inmobiliarios
En Perú, las constructoras, inmobiliarias y agentes inmobiliarios son sujetos obligados. Deben implementar un sistema de prevención del lavado de activos y del financiamiento del terrorismo (SPLAFT). Lo supervisa la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú (UIF-Perú), de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS). Los obliga la Ley 29038, art. 3.1, incisos 13 y 14, desarrollada en los artículos 36 y 41 de la Resolución SBS 789-2018.
La evaluación sectorial de riesgos de la UIF-Perú califica el riesgo del sector como medio-alto. Entre 2018 y 2023, los ROS que mencionan a constructoras e inmobiliarias sumaron el 11.4 % del monto total reportado. Ningún umbral de ventas exime a su empresa. Líderes APLA lleva el sistema a la sala de ventas y a la obra: separaciones, cuotas iniciales y contratos de construcción por encargo.
¿Está obligada su empresa al SPLAFT inmobiliario?
| Supuesto | Condición o umbral | Supervisor | Norma |
|---|---|---|---|
| Constructora | Obra de edificación nueva para vivienda, oficina o comercio por encargo de un tercero que no sea el Estado | UIF-Perú | Res. SBS 789-2018, art. 41 |
| Inmobiliaria | Compraventa de inmuebles a título oneroso | UIF-Perú | Res. SBS 789-2018, art. 41 |
| Agente inmobiliario, persona natural con contraprestaciones anuales menores a 97 unidades impositivas tributarias (UIT) | SPLAFT general con disposiciones reducidas | UIF-Perú | Res. SBS 789-2018, art. 36.1 |
| Agente inmobiliario con más de 97 UIT, o persona jurídica | SPLAFT general completo | UIF-Perú | Res. SBS 789-2018, arts. 36.2 y 36.3 |
El agente inmobiliario debe tener inscripción vigente ante el Ministerio de Vivienda. No hay umbral de ventas: basta ejercer la actividad.
Elementos del SPLAFT en el sector inmobiliario
- Oficial de Cumplimiento: puede ejercer sin dedicación exclusiva.
- Conocimiento del cliente y del beneficiario final: en construcción, el cliente es quien encarga la obra; en la inmobiliaria, el comprador. El régimen reforzado es obligatorio para no residentes, fideicomisos y personas expuestas políticamente (PEP), entre otros (art. 16.2.2).
- Registro de operaciones (RO): desde US$30,000 en lotes y desde US$100,000 en viviendas, oficinas, locales, estacionamientos, depósitos y obras nuevas. Se registra el monto total en la fecha del contrato, del comprobante o del primer pago, la que ocurra primero.
- Conocimiento de proveedores y trabajadores: todos conocen a sus directores y trabajadores. Las constructoras e inmobiliarias, además, a sus proveedores (art. 41).
- Manual y código de conducta: políticas propias del sector y capacitación según funciones.
ROS, registro de operaciones y plazos ante la UIF-Perú
| Reporte | A quién | Plazo |
|---|---|---|
| Reporte de operación sospechosa (ROS) | UIF-Perú, por ROSEL | Hasta 24 horas desde su calificación como sospechosa (art. 23.1) |
| Registro de operaciones | UIF-Perú | Según la periodicidad que fije la SBS (art. 22.4) |
| Informe anual del Oficial de Cumplimiento (IAOC) | UIF-Perú, por el Portal PLAFT | Hasta el 15 de febrero del año siguiente (art. 26.3) |
| Designación del Oficial de Cumplimiento | UIF-Perú, por SISDEL | 15 días hábiles |
Un ROS no requiere monto mínimo. El expediente de cada comprador se conserva al menos cinco años (art. 31).
Señales de alerta en inmobiliarias y constructoras
Las más citadas en los ROS inmobiliarios de 2018 a 2023, según la UIF-Perú:
- Cliente inusualmente despreocupado por los riesgos o costos de la operación.
- Condiciones o valores ajenos al perfil del comprador.
- Comprador que paga separación, cuota inicial y saldo solo en efectivo.
- Operaciones fraccionadas para eludir el registro de operaciones.
- Cliente que niega información o da datos inconsistentes.
- Compras cercanas en el tiempo por compradores relacionados, o a favor de menores o no residentes.
Sanciones por incumplimiento del SPLAFT
Una sanción firme se publica en el portal de la SBS durante dos años (SBS). La SBS, a través de la UIF-Perú, sanciona según el Reglamento de Infracciones y Sanciones (Res. SBS 8930-2012): de 7 a 100 UIT por infracción muy grave de persona jurídica (art. 17). Si paga sin impugnar, abona el 75 % (art. 19).
Cómo implementa Líderes APLA el SPLAFT inmobiliario
Hemos asesorado al sector de construcción e inmobiliarias en Perú.
- Diagnóstico: definimos si es constructora, inmobiliaria o agente, y qué artículo le aplica.
- Matriz y scoring: por proyecto, tipo de inmueble y forma de pago, con perfiles de compradores y proveedores.
- Manual y código de conducta: fichas del comprador y del cliente que encarga la obra, y declaraciones juradas del personal.
- Oficial de Cumplimiento: apoyo con SISDEL, el registro de operaciones, el ROS y el IAOC. Listas y PEP, en AplaSoft.
- Capacitación: del oficial y del equipo comercial, con cursos e-learning.
Es parte de nuestra Consultoría de LA/FT en Perú. Normas: normativa; siglas: glosario.
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Actualizado: octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Desde qué monto se registra la venta de un departamento?
¿Un agente inmobiliario independiente necesita Oficial de Cumplimiento?
¿Cada cuánto se actualiza la evaluación de riesgos LA/FT?
¿Y si mi inmobiliaria ya tiene un manual de prevención?
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